萬達長期對外宣傳：萬達是一家以商業地產為主的開發商。

根據王健林在2014年上半年萬達會議中公佈的資料，截止到2014年上半年，萬達集團已經在全國60多個城市開發了90多個萬達廣場，形成了一個輻射一二三線城市的龐大商業地產王國。

萬達的商業地產概念比較模糊，它不但包括萬達廣場商業街區，還包括寫字樓、酒店和高檔公寓，而高檔公寓和一般開發商開發的住宅沒有什麼區別。

根據公開資料顯示，萬達集團在2010年的總收入在770億元左右，其中，萬達商業地產以億元的收益佔據了整個萬達集團年收益的絕大部分。

根據2013年上半年的資料，萬達的銷售總額是億元，而商業地產的銷售額是億元左右，佔比依然接近80%。

因此這些年來，萬達雖然一直標榜是商業地產開發商，但實際上住宅和商業樓宇的銷售才是萬達集團的核心收入來源。

2005年到2010年，以萬科、保利、綠城等為代表的全國性開發商，主要聚焦在住宅地產，各自獲得巨大利益，而萬達繞開了這片商業紅海，另闢蹊徑，以萬達廣場或城市綜合體模式在全國推進。

那個時候，像萬達這種模式幾乎絕無僅有，與各個地方政府洽談合作的時候，可謂是所向披靡。

但2009年以來，隨著國家投入巨資刺激經濟發展，住宅地產供應量增加的同時價格猛漲，遠遠超出一般民眾的購買力，因此中央陸續出臺各種宏觀調控措施，尤其是限貸和限購等組合政策，使得住宅地產的成交量下行。

到了2012年以後，這種下行趨勢更加明顯，眾多房地產企業都陸續進入商業地產領域，一時間呈現出群雄逐鹿的局面。

一向標榜只專注於住宅地產的萬科，也宣佈要轉型為城市服務配套商，試水商業地產，依託於萬科的鄰里社群店等商業形態，萬科要將商業地產收入佔比從5%上升到20%。

政策的開放，使得商業地產的發展勢頭越發強勁，前景越發美好，於是，各路兵馬紛紛殺入“商業地產圈”。

除此之外，住宅限購政策的出臺，也讓投資商們不得不加大了在商業地產上的投資。

2010年之後，商業房地產的投資增長速度迅速提高到了30%。

更有資料表示，整個2011年，中國排名前20的房地產商無一例外全部進軍商業地產領域。

對萬達來說，商業地產泡沫帶來的衝擊是多重的，首先是萬達綜合體的模式不再是獨此一家，在與地方政府談判的時候面臨越來越多的競爭壓力；同時大量入市的商業地產對萬達的招商、租金等都會形成衝擊，萬達商業地產的價值受到折損；而商業地產供應過剩也直接影響了萬達開發的商業地產的銷售速度，對萬達的資金鍊和利潤率構成衝擊。

在萬達快速發展過程中，王健林強悍的融資能力一直是萬達的核心動力之一，而社會上對萬達資金鍊安全的質疑之聲也一直沒有停止過。

在2005年前後，由於房地產開始第一輪宏觀調控，開發商普遍資金緊張，萬達集團與投資機構以私募形式進行了融資，與麥格理在2005年完成的9項商業物業的24%股權轉讓，涉及金額高達32億元。

2009年以後，萬達與西安國際信託、中誠信託以專案信託的方式進行了一輪融資。

而在2010年左右，為了配合萬達商業a股上市程序，萬達與建銀國際等戰略投資機構進行了股權私募，具體金額大約是10億元。

當然，萬達每開發一個專案，都會把各種融資渠道充分利用起來，這其中包括土地抵押貸款、專案貸款、經營性貸款、供應商墊資、物業銷售、信託融資等，地方政府在和萬達談判時，也往往會承諾在金融資源方面給予支援。

在抵押貸款方面，萬達尤其具有一般企業無法比擬的能力。

萬達部分專案的抵押貸款比例，往往遠超專案估值本身，比如一個估值僅為1個億的專案，甚至能獲得5個億的抵押貸款。

對萬達來說，為開發一個專案所需要的資金，自身投入的資金大概只有20%左右，剩餘的都是利用多種渠道融資完成。

這種融資槓桿工具的極大化利用，使得萬達擴張速度遠遠高於一般企業。

萬達的資金鍊來自“蓋房——抵押貸款——繼續蓋房——繼續抵押貸款”的模式，萬達專案的推進速度，也使得這種高槓杆融資方式能發揮更大的效力。

專案的快速啟動，包括土地權證的獲得，可以快速透過抵押貸款進行融資，而快速的建築速度，對建築商來說，也可以減少資金墊付的時間成本，透過住宅和商業樓宇的快速銷售，可以迅速獲得資金回款。

隨著政府加深對房地產行業的調控以及銀行信用貸款的收緊，房地產整個大環境面臨越來越緊張的資金問題。

對此，萬達採取的措施是，透過發行信託進行融資，並將辦公樓與酒店的裝修專案進行外包，或者出售專案股權的一部分。

由於萬達不是上市公司，萬達內部的資產負債表還不是很透明，但隨著萬達的擴張，其資產負債率不斷攀升。

根據公開資料顯示，2009年，萬達總資產約741億元，負債約688億元，負債率為%，淨利潤約26億元；2010年總資產增加了673億元，負債率為%，淨資產為134億元；2011年總資產增至2030億元，淨資產205億元，負債率為%；2013年，萬達集團資產總額已經達到3800億，透過資產兼併、新投資專案，萬達的資產膨脹速度十分驚人，而負債率也必然同步擴張。

與資產高增長同步，萬達的負債水平也一貫高位，但是淨利潤增幅卻遠遠跟不上資產的膨脹。

收益過低，成了萬達無法掩飾的隱憂。

資產規模不斷擴張，資產收益率卻在下降。

這種高槓杆擴張模式的風險是——當貨幣流動性收縮的時候，企業將面臨非同尋常的風險，金融市場上的風吹草動都將給萬達的資金鍊安全帶來衝擊。

更重要的是，經濟週期將會顯著影響萬達的融資能力，因為那個時候，抵押估值會下降，市場流動性會大幅收縮，銀行給予的授信額度會名存實亡，即使能融到資，融資成本也會大幅提高，這是萬達面臨的最重大的戰略風險。